全球樓市的尖子生，成績(jī)下滑了。
新加坡市區(qū)重建局6月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，新加坡新房銷售遇冷，銷量連續(xù)2個(gè)月下滑。5月份僅售出221套新房，低于4月的301套，同比下滑79%。
市區(qū)重建局認(rèn)為，按照這個(gè)趨勢(shì)，今年上半年新加坡新房銷量將會(huì)是過(guò)去十年來(lái)最低的。房地產(chǎn)研究師麥俊榮更是認(rèn)為，甚至可能會(huì)低于1998年金融風(fēng)暴時(shí)期。
分析認(rèn)為，市場(chǎng)需求疲軟，缺乏對(duì)投資者有吸引力的重大項(xiàng)目，是新加坡今年新房銷量下滑的主要原因。
圖源：新加坡市區(qū)重建局
新加坡的樓市一度十分瘋狂。由于大批海外移民涌入，推高了新加坡的房地產(chǎn)交易?！?023年ULI亞太住宅可及性指數(shù)報(bào)告》顯示，新加坡私人住宅價(jià)格中位數(shù)為120萬(wàn)美元（約合人民幣856萬(wàn)元），位列亞太地區(qū)各大城市房?jī)r(jià)之首。
居外網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自美國(guó)和中國(guó)買家一直是新加坡樓市最活躍的海外投資者。
如今，潮水退去，新加坡樓市也開(kāi)始降溫了嗎？
樓市疲軟
5月，新加坡政府機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司等陸續(xù)公布了今年一季度的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)情況，調(diào)查顯示，大宗房地產(chǎn)交易市場(chǎng)疲弱，私宅消費(fèi)市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳。
彭博社認(rèn)為，新加坡的樓市雖然避免了全球房地產(chǎn)低迷的最糟糕狀況，但受到經(jīng)濟(jì)放緩和政府限購(gòu)的拖累，降溫?zé)o可避免。
可以說(shuō)，新加坡的樓市，是被大批有錢的外國(guó)移民“炒紅”的。
近幾年，受地緣政治局勢(shì)緊張、通貨膨脹等因素影響，大量外國(guó)買家涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而推動(dòng)了價(jià)格上漲。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在2021年暴漲10.6%之后，于2022年繼續(xù)大漲8.6%。
樓市爆紅，本地居民卻不堪重負(fù)。來(lái)自《聯(lián)合早報(bào)》的調(diào)查顯示，超過(guò)70%的本地青年認(rèn)為“房?jī)r(jià)過(guò)高”是他們未來(lái)10年內(nèi)最可能遇到的頭號(hào)阻礙。
為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，新加坡政府啟動(dòng)了幾輪的調(diào)控。
圖源：新加坡旅游局
在2021年12月和2022年9月，新加坡政府從上調(diào)針對(duì)外國(guó)買家的印花稅、收緊總償債率、調(diào)低組屋房貸貸款與估值比例、增加公共和私人房屋供應(yīng)等方面，兩度出臺(tái)樓市降溫政策。
2023年4月27日，新加坡政府再次發(fā)布新政策，將外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)的印花稅從30%上調(diào)至60%。令人咋舌的高稅率，成功讓新加坡登上全球主要城市稅率之首。
以一套位于市中心烏節(jié)路的三室一廳的房子為例，在安居客網(wǎng)站，該套房子標(biāo)價(jià)487萬(wàn)新幣（約合人民幣2615萬(wàn)元），如果外國(guó)人想購(gòu)買這套房子，需要繳納至少1400萬(wàn)元人民幣的稅費(fèi)。也就是說(shuō)，購(gòu)買這套房子合計(jì)需要超過(guò)4000萬(wàn)元人民幣。
幾輪組合拳下來(lái)，的確延緩了不少潛在買家下單的步伐。
“新盤價(jià)格高企加上高利率環(huán)境，是今年新盤銷量下降的主要原因?！迸聿┬袠I(yè)研究分析師Ken Foong稱，“開(kāi)發(fā)商可能需要降低售價(jià)以吸引需求?！?span style="display:none">J49驛資訊
花旗集團(tuán)則預(yù)計(jì)，今年開(kāi)發(fā)商住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)率將進(jìn)一步下降。
因?yàn)闃鞘薪禍?，讓相關(guān)企業(yè)的股價(jià)也受到了影響。新加坡最大的上市房地產(chǎn)公司——城市發(fā)展有限公司股價(jià)一度下跌19%，超過(guò)了該國(guó)基準(zhǔn)股指的跌幅。
房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)OrangeTeeGroup首席研究員兼策略分析師ChristineSun表示，6月份新房銷售不太可能出現(xiàn)大幅上漲，因?yàn)檫@個(gè)月學(xué)校有假期，很多家庭會(huì)選擇出游而不是看房。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司萊坊認(rèn)為，除非政府放松調(diào)控，否則今年新加坡全年新房銷量估計(jì)將低于7000套。該公司之前的預(yù)測(cè)為9000套。
房?jī)r(jià)依然很高
雖然銷量下降，但目前看來(lái)，這對(duì)新加坡房?jī)r(jià)的影響不大，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)依然是遙不可及的。
2022年，陳茜在新加坡拿到碩士學(xué)位后，在留在當(dāng)?shù)卣业搅艘环菪膬x的工作。也是這一年，在大環(huán)境和政策的推動(dòng)下，來(lái)自世界各地的大批富豪和創(chuàng)業(yè)者涌入新加坡。
數(shù)據(jù)顯示，2022年遷入新加坡的百萬(wàn)富翁可能多達(dá)2800名，比2019年的1500人要多出85%。
購(gòu)置或租賃房產(chǎn)是不少高收入群體落地后的頭等大事，新加坡房?jī)r(jià)和租金也因此一路高歌猛進(jìn)。
這兩年來(lái)，陳茜見(jiàn)證了新加坡樓市的瘋狂。她告訴時(shí)代周報(bào)記者，畢業(yè)后她租住在市中心的一家酒店公寓，酒店的小房間面積約10平方米，配有獨(dú)立衛(wèi)浴和公共廚房，當(dāng)時(shí)月租金只需要1250新幣（約合人民幣6700元左右）。而現(xiàn)在，這個(gè)公寓的月租金高達(dá)3900新幣（約合人民幣2.09萬(wàn)元），早就大大超出了她的預(yù)算。
如今，陳茜只能在便宜地段與人合租房子，買房，更是不敢企及的夢(mèng)。
對(duì)于這類型的情況，Christine Sun也表示：“現(xiàn)在比起買房，租客們也更愿意在郊區(qū)尋找更便宜的房子?！?span style="display:none">J49驛資訊
圖源：社交媒體
高漲的房?jī)r(jià)和租金，讓部分外企和外籍人士為了能留下來(lái)被迫降低生活質(zhì)量，還有一些人干脆考慮離開(kāi)新加坡。
在新加坡居住了7年的法國(guó)人保羅說(shuō)，盡管他和家人都喜歡這個(gè)國(guó)家，但因?yàn)樗姆繓|打算把租金提高70%，最終他們決定搬回法國(guó)居住。
新加坡歐洲商會(huì)調(diào)查顯示，97%的受訪公司表示，這兩年員工對(duì)租金成本上升表現(xiàn)出明顯的焦慮情緒和心理困擾。約有60%的外籍人士在《南華早報(bào)》的調(diào)查中表示，他們正在考慮或計(jì)劃離開(kāi)新加坡。
新加坡房?jī)r(jià)仍然位居亞洲最高的行列，不過(guò)近期樓市開(kāi)始出現(xiàn)冷靜的跡象。在2024年第一季度，由于房屋銷售放緩、供應(yīng)擴(kuò)大以及租金進(jìn)一步下降，新加坡私人房屋價(jià)格的季度漲幅創(chuàng)下近三年來(lái)最慢。
分析師表示，未來(lái)幾個(gè)月私人住宅市場(chǎng)的下行壓力可能會(huì)持續(xù)，在經(jīng)濟(jì)不確定的情況下，購(gòu)屋和租屋需求只會(huì)進(jìn)一步放緩。
新加坡為想要購(gòu)置房產(chǎn)的外國(guó)人構(gòu)建起了高高的壁壘，但也為美國(guó)等少數(shù)幾個(gè)國(guó)家開(kāi)啟了一道小門。
新加坡與美國(guó)、冰島、列支敦士登、挪威和瑞士這5個(gè)國(guó)家簽訂過(guò)自由貿(mào)易協(xié)定，雖然同樣不能購(gòu)買組屋，只能選擇私人公寓和升濤灣有地住宅（唯一可供外國(guó)人購(gòu)買的海濱別墅），但協(xié)定規(guī)定，上述國(guó)家的公民在新加坡購(gòu)房時(shí)享受與本地居民同等待遇，不需要繳納高達(dá)60%的印花稅。
“美國(guó)人可能會(huì)繼續(xù)成為新加坡最大的外國(guó)買家之一，因?yàn)樗麄兪茉龆惖挠绊戄^小。然而，其它外國(guó)人可能會(huì)選擇在成為永久居民后再購(gòu)買房產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)而購(gòu)買非住宅房產(chǎn)。”Christine Sun說(shuō)。
但僅開(kāi)這一道小小的口子，還能讓新加坡樓市的繁榮持續(xù)下去嗎？
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